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Übertragung von Immobilien auf Kinder: Nießbrauch, Wohnrecht und Rückforderung

Die Übertragung von Immobilien auf Nachkommen zu Lebzeiten sollte wegen steuerlicher Vorteile, Vermeidung späterer Streitigkeiten zwischen Geschwisterkindern oder auch als Gegenleistung für das Versprechen des Kindes, die Eltern im Alter zu pflegen, erwogen werden.

Die Übertragung von Immobilien an Kinder als künftige Erben wird als "Übertragung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge" bezeichnet.

Meistens wollen die Eltern die Immobilie aber noch weiter nutzen oder bei vermieteten Immobilien die Mieten weiter vereinnahmen. Dieses Ziel wird dadurch erreicht, dass sich die Eltern das lebenslängliche Nießbrauchsrecht oder ein Wohnrecht im Zuge der Übertragung vorbehalten.

Behalten die Eltern sich den Nießbrauch vor, so verbleiben bei ihnen prinzipiell alle Rechte und Pflichten, die ihnen schon als Eigentümer zugestanden haben. Allerdings können die Eltern die Immobilie nicht mehr verkaufen oder belasten, da diese nicht mehr in ihrem Eigentum steht.

Die Eintragung des Nießbrauchsrechts oder des Wohnrechts im Grundbuch ist dabei von größter Wichtigkeit, da nur durch die Eintragung sichergestellt wird, dass die Eltern auch im Falle eines Verkaufs oder einer Zwangsversteigerung der Immobilie, ihre Rechte behalten.

Die wesentlichen Unterschiede zwischen Nießbrauch und Wohnrecht ist der, dass ein Wohnrecht auch nur an einem Teil einer Immobilie eingeräumt werden kann und das Wohnrecht regelmäßig nur zur Eigennutzung berechtigt. Demgegenüber gibt der Nießbrauch in der Regel auch das Recht, die Räumlichkeiten zu vermieten. Diese Unterschiede können sich gravierend im Rahmen eines Sozialregresses oder im Falle von Pflichtteilsergänzungsansprüchen auswirken. Es sollte daher wohl überlegt werden, welche Rechte sich die Eltern vorbehalten.  

In der Regel sollte die Übertragung nur unter Vereinbarung von Rückforderungsrechten abgeschlossen werden. Neben steuerlichen Erwägungen kann auf diese Art und Weise vermieden werden, dass das Immobilienvermögen in „fremde Hände“ gerät, beispielsweise wenn das Kind vor den Eltern verstirbt.

Rechtsanwalt Lücker – Fachanwalt für Familien- und Erbrecht – steht Ihnen gerne nach vorheriger Terminsvereinbarung (per Telefon oder Mail) für eine Erstberatung als kompetenter Ansprechpartner zur Verfügung.

Erbteilungsklage oder Aufhebung der Erbengemeinschaft

Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, so entsteht eine Erbengemeinschaft. Der Nachlass steht dann im gesamthänderischen Eigentum der Erbengemeinschaft. Dies hat zur Folge, dass zwar jeder Erbe über seinen Anteil am Gesamtnachlass, nicht jedoch über seinen Anteil an einem Nachlassgegenstand verfügen kann (§ 2033 BGB). Die Alleinverfügungsbefugnis erhält der einzelne Erbe erst dadurch, dass sich die Erbengemeinschaft auseinandersetzt und ihm im Rahmen der Auseinandersetzung einzelne Nachlassgegenstände zu Alleigentum zuweist. Jeder Erbe kann prinzipiell jederzeit die Erbauseinandersetzung verlangen (§ 2042 Abs. 1 BGB).

Können sich die Erben im Rahmen der Erbauseinandersetzung nicht einigen, steht jedem Erben das Recht zu, vor dem zuständigen Gericht eine sogenannte Erbteilungsklage zu erheben. Die Erbteilungsklage hat jedoch nur dann Aussicht auf Erfolg, wenn der Nachlass unstreitig teilungsreif ist, d. h.

  • sämtliche Nachlassverbindlichkeiten beglichen wurden
  • der Nachlass in Geld umgesetzt worden ist bzw. die verbleibenden Nachlassgegenstände von Teilungsanordnungen erfasst werden
  • der gesamte Nachlass bekannt ist
  • der gesamte Nachlass von der Teilungsklage erfasst wird.

Eine Klage, mit der lediglich eine Teilauseinandersetzung begehrt wird, ist unbegründet.

Befinden sich im Nachlass noch Nachlassgegenstände, die nicht einer Teilungsanordnung unterliegen, besteht in der Regel keine Teilungsreife, es sei denn, diese Gegenstände wären in Natur aufteilbar, wie beispielsweise Kontoguthaben, Aktien etc.

Befinden sich im Nachlass dagegen Sachen, die nicht in Natur teilbar sind, wie beispielsweise Grundstücke, Kunstgegenstände oder Antiquitäten, müssen diese zunächst in Geld umgesetzt werden. Bei Mobilien erfolgt dies notfalls über die Regelung des Pfandverkaufs, bei Immobilien durch die Teilungsversteigerung.

Angesichts dieser Schwierigkeiten kann den Erben nur angeraten werden, sich nach Möglichkeit im Rahmen der Erbauseinandersetzung gegebenenfalls mit Hilfe eines Fachmanns über die Aufteilung des Erbes zu verständigen.

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Hartz IV zurückzahlen durch die Erben – Erbenhaftung

Wer den Nachlass eines Hartz IV-Empfängers erbt, muss daraus einen Teil oder unter Umständen sogar alles wieder abgeben.

Denn nach dem Tod endet die sogenannte Schonung. Diese besagt, dass dem Erblasser ein Schonbetrag seines Vermögens bleibt und er dennoch Hartz IV beziehen kann. Allerdings wird die Schonung nach seinem Tod aufgehoben, weshalb der Staat die Leistungen, die er an den Erblasser gezahlt hatte, von den Erben zurückfordern kann.

Dies hat das Berliner Sozialgericht in einem Urteil bestätigt (Az. S 149 AS 21300/08). Das Gericht führte aus, dass Leistungen über 1.700 Euro, die Hartz IV-Empfänger in den letzten zehn Jahren vor dem Tod erhalten haben, aus dem Nachlass an den Staat zurückgezahlt werden müssen. Die Erben müssten aber nicht mehr zahlen als im Nachlass vorhanden ist. Mit dem eigenen Vermögen müssen die Erben also nicht aufkommen.

Eine Ausnahme von dieser Regelung gibt es nur für Erben, die den Erblasser gepflegt und mit ihm zusammengewohnt haben. Dabei darf der Nachlass die 15.500 Euro aber nicht übersteigen. Weitere Ausnahmen gibt es allerdings in besonderen Härtefällen.

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Gesetzliches Erbe des überlebenden Ehepartners

Verstirbt der Erblasser ohne ein Testament zu hinterlassen, tritt gesetzliche Erbfolge ein. Welchen Anteil der überlebende Ehegatte erbt, hängt zunächst vom Güterstand der Eheleute ab und von der Anzahl der erbberechtigten Kinder.

Ohne abändernden Ehevertrag leben die Ehegatten im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Im Güterstand der Zugewinngemeinschaft erhält der Ehegatte ¼ des Nachlasses sowie ein weiteres Viertel als pauschalen Ausgleich des Zugewinns (erbrechtliche Lösung). Die Erbquote beträgt mithin ½. Die andere Hälfte erhalten die Erben der 1. Ordnung, d. h. die Kinder des Erblassers und gegebenenfalls deren Abkömmlinge zu gleichen Teilen.

Wenn der Erblasser keine Kinder hinterlässt, erbt der überlebende Ehepartner ¾ des Nachlasses. Das übrige Vierteil erhalten die Verwandten der 2. Ordnung (Eltern und deren Abkömmlinge). Gibt es weder Verwandte der 1., noch der 2. Ordnung, erbt der überlebende Ehegatte allein.

Der überlebende Ehegatte braucht sich mit dem pauschalen Ausgleich des Zugewinns jedoch nicht zufrieden geben. Er kann das Erbe ausschlagen und in diesem Fall den tatsächlich während der Ehe entstandenen Zugewinn sowie einen Pflichtteil aus dem nicht erhöhten gesetzlichen Erbteil (güterrechtliche Lösung) geltend machen.

Wenn der verstorbene Ehegatte während der Ehe ein großes Vermögen erwirtschaftet hat, kann es also sinnvoll sein, das Erbe auszuschlagen. Dies bedarf jedoch einer sehr sorgfältigen Prüfung.

Haben die Eheleute Gütertrennung vereinbart, hängt der Erbanteil des überlebenden Ehegatten von der Zahl der erbberechtigten Kinder ab. Bei einem Kind erben die Ehefrau und das Kind jeweils zur Hälfte. Bei zwei Kindern jeweils 1/3.

Ist der überlebende Ehegatte neben Verwandten der 2. Ordnung oder neben Großeltern gesetzlicher Erbe, so gebühren ihm außer dem Erbteil die zum ehelichen Haushalt gehörenden Gegenstände, soweit sie nicht Zubehör eines Grundstücks sind und die Hochzeitsgeschenke als „Voraus“. Ist der überlebende Ehegatte neben Verwandten der 1. Ordnung gesetzlicher Erbe, so gebühren ihm diese Gegenstände, soweit er sie zur Führung eines angemessenen Haushalts benötigt.

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Testamente unbedingt sicher verwahren

Gerade im Erbrecht tun sich vor Gericht oft Abgründe auf, die einem Anwalt auch nach langjähriger Tätigkeit die Haare zu Berge stehen lassen. Ganze Familien werden auseinandergerissen und verlieren sich in Streitigkeiten über materielle Dinge, weil Personen sich unfair behandelt fühlen oder einfach nur raffgierig sind.

Ein klares, eindeutiges Testament kann derartige Probleme verhindern, wenn es nach dem Tode auch aufgefunden wird. Es bedarf nur wenig Fantasie, dass ein Testament auch schnell einmal verschwinden kann, wenn es nicht sicher aufbewahrt wird oder der Tod des Erblassers überraschend kommt.

Man stelle sich einen jungen Menschen in finanzieller Notlage vor, der über viele „Ecken“ der gesetzliche Alleinerbe eines kinderlosen Erblassers ist, von diesem aber enterbt werden soll, weil zwischen ihnen vor allem in den letzten Jahren seines Lebens nicht viel Kontakt herrschte. Sein Erbe vermacht er also lieber seinem Pfleger, der sich über Jahre hinweg sorgsam um ihn gekümmert hat und der das Geld als Vater von drei Kindern nach Meinung des Erblassers sowieso besser gebrauchen kann.

Man muss kein Drehbuchautor sein, um sich vorstellen zu können, was passiert, wenn der enterbte Verwandte durch Zufall, etwa bei der Entrümpelung der Wohnung des Verstorbenen, dieses Testament nun findet. Der Verstorbene hatte nie über ein solches Testament geredet und Andeutungen an den besagten Pfleger lassen auch erahnen, dass dieser von nichts weiß.

So liegt die Versuchung doch schon ziemlich nahe, das Testament mal eben im Kamin verschwinden zu lassen, auch wenn man sich damit strafbar macht, dies aber niemand beweisen kann und auch niemand ahnen wird.

Dieser Fall soll nur als ein Beispiel dienen, aber diese kleine Geschichte zeigt deutlich, dass es unbedingt notwendig ist, sein Testament sicher zu verwahren. Die beste Lösung dafür ist immer die amtliche Verwahrung beim zuständigen Nachlassgericht – vor allem wenn Auseinandersetzungen zu erwarten sind und der Erblasser sicherstellen will, dass seinem letzten Willen auch gefolgt wird.

Die Kosten dafür belaufen sich auf 75 EUR Gerichtsgebühren und 15 Euro für die Registrierung in einem zentralen Register (Testamentsregister).

Ein so hinterlegtes Testament wird in jedem Fall bei Versterben des Erblassers gefunden und seitens des Gerichtes eröffnet. Natürlich ist auch eine Änderung des hinterlegten Testaments zu jeder Zeit möglich.
Von einer Verwahrung in einem privaten Schließfach sollte indes abgeraten werden, weil auch dieses nicht davor schützt, dass es nach dem Tod des Erblassers in falsche Hände gelangt.

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