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Übertragung von Immobilien auf Kinder: Nießbrauch, Wohnrecht und Rückforderung

Die Übertragung von Immobilien auf Nachkommen zu Lebzeiten sollte wegen steuerlicher Vorteile, Vermeidung späterer Streitigkeiten zwischen Geschwisterkindern oder auch als Gegenleistung für das Versprechen des Kindes, die Eltern im Alter zu pflegen, erwogen werden.

Die Übertragung von Immobilien an Kinder als künftige Erben wird als "Übertragung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge" bezeichnet.

Meistens wollen die Eltern die Immobilie aber noch weiter nutzen oder bei vermieteten Immobilien die Mieten weiter vereinnahmen. Dieses Ziel wird dadurch erreicht, dass sich die Eltern das lebenslängliche Nießbrauchsrecht oder ein Wohnrecht im Zuge der Übertragung vorbehalten.

Behalten die Eltern sich den Nießbrauch vor, so verbleiben bei ihnen prinzipiell alle Rechte und Pflichten, die ihnen schon als Eigentümer zugestanden haben. Allerdings können die Eltern die Immobilie nicht mehr verkaufen oder belasten, da diese nicht mehr in ihrem Eigentum steht.

Die Eintragung des Nießbrauchsrechts oder des Wohnrechts im Grundbuch ist dabei von größter Wichtigkeit, da nur durch die Eintragung sichergestellt wird, dass die Eltern auch im Falle eines Verkaufs oder einer Zwangsversteigerung der Immobilie, ihre Rechte behalten.

Die wesentlichen Unterschiede zwischen Nießbrauch und Wohnrecht ist der, dass ein Wohnrecht auch nur an einem Teil einer Immobilie eingeräumt werden kann und das Wohnrecht regelmäßig nur zur Eigennutzung berechtigt. Demgegenüber gibt der Nießbrauch in der Regel auch das Recht, die Räumlichkeiten zu vermieten. Diese Unterschiede können sich gravierend im Rahmen eines Sozialregresses oder im Falle von Pflichtteilsergänzungsansprüchen auswirken. Es sollte daher wohl überlegt werden, welche Rechte sich die Eltern vorbehalten.  

In der Regel sollte die Übertragung nur unter Vereinbarung von Rückforderungsrechten abgeschlossen werden. Neben steuerlichen Erwägungen kann auf diese Art und Weise vermieden werden, dass das Immobilienvermögen in „fremde Hände“ gerät, beispielsweise wenn das Kind vor den Eltern verstirbt.

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